共働き夫婦なら、妻もローンを組むとお得!

共働き夫婦なら、住宅ローンを夫婦で組むことにより、
住宅ローン減税のメリットが拡大する可能性があります。

ローン減税は「年末時点のローン残高×1%」で計算しますが、
多くの人はローン残高の1%にあたる金額よりも少ない所得税額
になるため、減税のメリットをフルに受けているわけでは
ありません。

ある共働きの夫婦のケースで見てみましょう。

ある共働き夫婦のケース
年末時点でのローン残高 3000万円
減税対象額 3000万円×1%=30万円

ケース1 ローンの名義が夫だけの場合
名義:夫100%
夫のその年の所得税額 20万円
→→住宅ローン減税で戻る所得税は 20万円

ケース2 共働き夫婦の場
名義:夫・妻50%ずつ
夫のその年の所得税額 20万円
妻のその年の所得税額 20万円
→→住宅ローン減税で戻る所得税は 夫15万円、妻15万円で
  合計30万円!

年末時点のローン残高が3000万円なら減税対象額は1%の30万円。

しかし、ケース1の夫だけでローンを組んでいるケースでは、
夫の所得税額が20万円だと減税額は20万円が限度となります。

ケース2は、夫と妻が2分の1ずつローンを負担している場合です。

ローン残高も2分の1ずつと計算するので、それぞれ15万円ずつ
減税対象となります。

夫、妻ともに所得税額が20万円とすると、住宅ローン減税は
15万円ずつ受けられ、世帯で30万円の所得税還付(会社員の場合)
となります。

ローン減税を受けるには、夫婦別々にローンを組むか、1本の
ローンでどちらかが「連帯債務者」になっていなければ
なりません。

もちろん、登記簿上も実態に合わせて持ち分を入れることが
必要です。

ローン減税だけをとってみると、夫婦でローンを組むメリットは
大きいのですが、将来にわたって妻も働きつづけるのかをよく
考えた上で決めたほうがいいでしょう。

ローン返済の途中で退職すると収入がなくなりますから減税も
ありませんし、妻の分のローン返済分はどこから出しているのか、
と税務署からチェックされる可能性もゼロではありません。

短期的な損得ではなく長期的、全体的に考えて判断したい
ものです。

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posted by 住宅ローン at 11:43 | 契約書のツボ

夫婦でお金を出し合った場合の持ち分計算法

マイホームの名義は「誰のものか」を表すもので、土地や家屋の
登記簿に記載されます。

複数の人が資金を負担した場合は、それぞれの資金負担の割合に
応じた持ち分で「共有登記」します。

実態に合わない名義で登記をしてしまうと、税務署は贈与と
みなし、贈与税がかかることがありますので注意が必要です。

持ち分の出し方を、ある夫婦のケースで見てみましょう。

ある夫婦のケース
マイホーム取得にかかった費用  4000万円

その内訳  夫の預貯金から   600万円
        妻の預貯金から   200万円
       妻の父親からの贈与 200万円
       住宅ローン 夫名義で3000万円

まず、取得にかかった費用は4000万円。

頭金など自己資金は1000万円で、残り3000万円はローンで
まかなうといったケースになります。

自己資金は夫名義の預貯金から600万円、妻名義の預貯金から
200万円を捻出し、妻の父親が200万円を援助してくれました。

援助を受けた場合は、「住宅資金贈与の特例」を使うつもりです。

2人の持ち分は、ローンを含めてそれぞれが負担した割合で
決まります。

取得にかかった費用を分母とし、それぞれ負担した金額を分子に
おいて割合を出すといいでしょう。

今回の場合は、夫が4000万円分の3600万円で10分の9、
妻が4000万円分の400万円で10分の1の持ち分割合になります。

住宅資金贈与の特例を使って贈与を受けるときは、妻の両親からの
贈与は妻の持ち分に入れなくてはいけないことに注意しましょう。

また、妻が頭金を一部出しているにもかかわらず、
「私は女だから名義は入れないほうがいい」と名義は夫100%、
反対にまったく資金を負担していないのに、
「夫婦だから持ち分は半分ずつ」という人もいますが、このような
考え方は税務上通用しません。

税務署はあくまでも「実際に資金を負担した割合と登記簿上の
持ち分が一致しているかどうか」で判断します。

ローンの契約日に所有権の移転登記等を司法書士に委任するのが
一般的ですから、持ち分割合はローン契約日までに決めておく
必要があります。

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posted by 住宅ローン at 11:10 | 契約書のツボ

入居後、税務署から書類が!?

物件探しから契約、入居までの忙しい日々が過ぎ、
やっと落ち着いたかと思ったら税務署からある書類が届いて大慌て
なんていうことがあります。

この書類は、購入した資産についてのお尋ね、というもので
税務署が取得資金の出所や名義を調査するためのものです。

住宅取得は多額なお金と権利が動くため、おもに贈与のチェックを
するものです。

返信された書類を見て、つじつまが合ってないとなれば税務調査
が行われます。

すべての人に送られてくるわけではありませんが、税務署も
税収不足のようで、あなたに「当たる」確立は以前より
高くなっているようです。

頭金など現金で支払うものの出所について、「誰の名義の預金」を
「どこの銀行(支店名まで)」から「いくら」おろしたかまで
記入しなければいけません。

ひとりの人が自己資産を捻出し、ローンの契約者になっていれば
問題はありませんが、夫婦(または親子)がそれぞれ預貯金から
出したといった場合、負担した割合で登記簿上に持ち分が入って
いないと贈与があったとみなされます。

また、親から「あるとき払いの催促ナシ、利息もナシ」で頭金を
出してもらったら、お尋ね書類にはどう書けばいいのでしょうか。

「借入金」の欄には、借入期間や利息を記入するように
なっています。

借用書をつくり、きちんと利息を付けて定期的に返済しなければ
税務署からは贈与があったとみなされるのです。

税務署がどんな場合を贈与と判断するのかをあらかじめ
知っておかないと、後で本当にうろたえてしまうでしょう。

複数の人が資金を負担する場合は、誰のお金からいくら
出したのかわからなくなってしまいがち。

準備は怠りなく!

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posted by 住宅ローン at 09:19 | 契約書のツボ

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