マイホーム取得の諸費用は?

マイホーム取得の諸費用についてチェックしておきましょう。

新築マンションの場合、諸費用は物件価格の3〜5%程度かかると
いわれています。

中古マンションや一戸建てなどでは、それに加えて仲介手数料が
かかるため、物件価格の6〜8%程度は諸費用がかかることを
覚悟しておきましょう。

住宅購入にかかる費用は、一時に払うものではありません。

どのタイミングで何を支払う必要があるのかを確認して
おきましょう。

不動産の売買契約締結時には、売買契約書に貼る印紙代のほか、
仲介手数料がかかる場合はその半額を支払うのが一般的。

また、諸費用ではありませんが、手付金もこのときに支払うと
いうことをおさえておきましょう。

住宅ローンの契約をする際は、ローン契約書にかかる印紙代が
必要です。

残りの費用については、引渡し時にまとめてかかります。

具体的には、下に示すものを用意しますが、登記費用は
司法書士へ、固定資産税等精算金は売主へ、仲介手数料は
仲介業者へなど、その支払い先は様々です。

後でわからなくならないように整理しておきましょう。

領収書も整理してとっておくようにします。

下に示す費用以外にも、家を買うと家具やカーテン、インテリア
用品の購入費用や引越し費用などがかかります。

また、固定資産税・都市計画税や団体信用生命保険の保険料
(フラット35の場合など)は、購入時だけでなく毎年
かかります。

マンションの場合は、月々の管理費、修繕積立金も必要です。

ローン返済とあわせて、資金計画に忘れずに盛り込むように
しましょう。

マイホーム取得の諸費用
売買契約締結時
◇売買契約書印紙税:売買契約書に貼付
◇仲介手数料:仲介業者への報酬、
       契約時に半額を支払うのが一般的

ローン契約時
◇ローン契約書印紙税:金銭消費賃借契約書に貼付

引渡し時
◇登記費用:登録免許税、他に司法書士への報酬がかかる
◇固定資産税等精算金:1年間の固定資産税等を
           売主との間で精算
◇仲介手数料:仲介業者への報酬
       引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的
◇ローン事務手数料:ローンを借りるにあたって支払う手数料
◇ローン保証料:保証会社へ保証を委託するための費用
◇団体信用生命保険料:民間金融機関は強制加入が主流、金利
           に含まれることが多い。
           フラット35の場合は残高等に応じて
           年払いで融資実行時に1年分を支払う
◇火災保険料:建物にかける保険、ローン借入にあたっては
       強制加入が一般的

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posted by 住宅ローン at 09:16 | 住宅ローンの基礎知識

金利タイプを理解しましょう

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて、変動金利型
固定期間選択型全期間固定型の3つです。

以前にも書きましたが、それぞれの特徴や注意点をキチンと
理解しましょう。

変動金利型の住宅ローンは、3つの金利タイプの中で金利変動の
影響を最もストレートに受ける商品です。

返済期間中は、適用金利が半年ごとに見直されますが、その都度
返済額の見直しが行われることはありません。

返済額の見直しが行われるのは5年ごとで、その変動幅は
それまでの返済額の1.25倍までとなっているのが一般的です。

そのために返済額の見直しが行われた後も、その額が
急増することはありません。

これは、借り手にとってよいことのようですが、実はリスクも
あります。

金利が大きく上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて
元本の返済が進まず、借入残高がなかなか減らなくなってしまう
からです。

さらに利息額が毎回の返済額を超えてしまうと、未払利息*が
発生することさえあります。

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定される
タイプの住宅ローンです。

固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、固定期間が短い
ほど適用金利が低くなります。

固定期間が終了した後は、何も手続きをとらなければ変動金利に
なるのが一般的ですが、多くの商品はその時点の金利で改めて
一定期間を固定金利にできるようになっています。

注意点は、その時点で金利が大幅に上がっていれば、
その分だけ返済額が増えてしまうことです。

これは、返済額の変動幅に上限がなく、金利の上昇がそのまま
返済額に反映されるためです。

また、このタイプは、選択した固定期間中は他の金利タイプへの
変更ができません。

市場金利が上がりはじめ、固定期間が終わった後のことが心配に
心配になっても、すぐに打つ手はありません。

金利が本格的に上昇しはじめても、他行への借り換え以外、
身動きがとれないことになります。

固定期間を選択するときは、先々の金利についても考慮し、
固定期間の長短を上手に使い分けましょう。

全期間固定型は、返済期間すべての金利が固定されるタイプです。

最初から最後まで金利が一定のタイプ、当初10年間と11年目以降
で金利が異なる段階金利のタイプがあります。

段階金利は、途中で適当金利が変更されますが2段階目の金利も
借入当初から決まっています。

ところで、完済までの金利があらかじめ決まっている
ということは、完済までの返済額もすでに確定して、借り手に
金利変動リスクがないということです。

金利の動向に一喜一憂することもなく、金利上昇時には安心感も。

今後の教育資金や老後資金の設計など、ライフプランも
立てやすいでしょう。

ただし、借入時の金利は他のタイプ(変動金利型など)に比べる
と高く設定されているため、当初に負担感があることは確かです。

この負担感は、将来の安心のための保険料といったところ
でしょう。

様々な金利タイプを組み合わせてローンを組むことも可能です。

いわゆる「金利ミックス」と呼ばれるもので、固定期間選択型と
全期間固定型を組み合わせたり、期間の異なる固定期間選択型
どうしを組み合わせるのが一般的です。

金利ミックスは、金利タイプの組み合わせ方や、組み合わせの
比率などで、金利上昇の影響の受け方に差が出るため、選択には
慎重を期しますが、「金利上昇のリスクは避けたい、でも、今の
低金利のメリットも活かしたい」という視点から、検討する人が
多くなっています。

*未払利息:金利が大幅に上昇し、毎月の「利息の支払額」が毎月
の「返済額」を超えてしまった場合、その超えた分の利息をいう。

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posted by 住宅ローン at 15:21 | 住宅ローンの基礎知識

金利優遇ローンの選び方

店頭金利」とは、各銀行が市場金利をベースに設定する
住宅ローンの基準となる金利をいいます。

店頭金利に、一定の優遇を付けたものが「優遇金利」です。

また、実際に住宅ローンを借りる際の金利のことを「適用金利
といいます。

優遇金利は、「当初期間優遇タイプ」と「全期間優遇タイプ」の
2つに大別されます。

当初期間優遇タイプ」は、その名の通り借入当初の金利優遇幅が
大きく、最初の固定期間が終わった後は小さくなるものです。

これに対して、当初の固定期間の優遇幅は少なめですが、全期間を
通して一律の金利優遇を受けられるのが「全期間優遇タイプ」です。

この2つのタイプのどちらが有利化を判断するのは、将来の金利が
わからないので実際には難しいでしょう。

しかし、両者を比べるときは、一定の条件のもとに試算をして
総返済額が少なくてすむのはどちらかという視点から比較するのも
ひとつの手です。

金融機関などにシミュレーションしてもらうといいでしょう。

当初期間優遇タイプ」を選択した場合、仮に当初の固定期間が
終わった後の店頭金利が変わらないとしても、金利の優遇が減って
しまう分だけ適用金利が上昇するということを理解して
おきましょう。

それに加え、店頭金利が上昇したら、「優遇幅が減る+金利の上昇」
のあおりを一気に受けることによる毎月返済額のアップが心配です。

総返済額で「全期間優遇タイプ」よりも有利かどうかだけでなく、
そのショックを家計が吸収できるかどうかも考慮しましょう。

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posted by 住宅ローン at 10:49 | 住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの返済期間を考える!

住宅ローンは、「小額を低金利で、短く借りるのが鉄則」
ということは以前にも書きました。

しかし、「小額を低金利で」については真剣に検討する人が
多いものの、なぜか返済期間については「とりあえず35年で」と
いうように、あまり深く検討しないケースが目に付きます。

退職するころになって、多額のローンを抱えて慌てるのは避けたい
もの。

先のことまで見越して、自分に見合った返済期間を選択しましょう。

返済期間は、各金融機関が独自に定める要件の範囲内で検討する
ことが前提になりますが、大切なのは実際に自分が返済していける
年数がどのくらいかということ。

一般には、退職が予定される年齢から借入時の年齢を引くことで、
老後に返済を持ち越さない期間を出すことができます。

ただし、ある程度年齢が高い場合など、退職が予定される年齢まで
あまり期間がとれないこともあるでしょう。

そのような場合は、返済期間を短くするとそれだけで毎月返済額が
増えてしまいます。

途中、繰り上げ返済が見込めるのであれば、それを加味した+αの
期間を考え、毎月返済の負担を抑える工夫をしてもいいでしょう。

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posted by 住宅ローン at 10:27 | 住宅ローンの基礎知識

無理なく返せる額とは?

以前も書きましたが、実際の借入額を検討するときは、
住宅ローンを借りる本人が「無理なく返せる額」を、自分の
物差しで判断をすることが大切です。

「返済可能額」は、年収や返済負担率などの数字から、単純に
割り出せるものではありません。

同じ年収でも、ライフスタイルによって家計の状態は様々です。

また、「ローン返済額=家賃」ではないことも改めて確認します。

預貯金や住居費用などをトータルで見渡す視点を持ちましょう。

「無理なく返せる額」を試算してみると、安心の目安は、
住宅購入後に住まいにかける費用が、現在の住宅関係費(A)を
超えないように設定することです。

A.毎月かかっている住宅関係費は、今支払っている家賃や
 駐車場代などに、今まで家を購入するために積み立ててきた
 金額を月割りでプラスして算出します。

B.住宅購入後にかかる住居費用としては、固定資産税・都市計画
 税のほか、マンションであれば管理費・修繕積立金、駐車場代
 などがかかります。
 一戸建ての場合は、将来の修繕費用などを見込んでおく必要が
 あります。
 そのほか、水道光熱費などの上昇の可能性も考慮しましょう。
 フラット35を利用する場合は、団体信用生命保険の保険料が
 毎年かかることも考慮します。

以上の方法で、ABがわかれば、「無理なく返せる額」を
把握することができるでしょう。

「無理なく返せる額」試算方法

今の家賃・駐車場代今の住宅用積立額
             ≧ローンの返済額その他住居費用

その他の住居費用は、
固定資産税・都市計画税(月割)
管理費・修繕積立金
駐車場・駐車場代
その他増加分など
の合計額です。

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posted by 住宅ローン at 17:16 | 住宅ローンの基礎知識

利息から返済!が基本

数千万円ものお金を借りるなら、ローンの利息がどのように計算
されるか知っておきたいものです。

返済方法の主流である元利均等返済を例に、ローンの仕組みを
理解しましょう。

まず、「金利」「借入金額」「返済期間」の3要素で、毎回の
返済額が決まります。

次は利息の計算ですが、住宅ローンに限らずローン利息は、
「残高×金利」で求めます。

月払いなら金利の12分の1が1ヶ月あたりの利息額になります。

住宅ローンに限らず、元利均等返済のローンは
「まずは利息から返済」する仕組みということを覚えて
おきましょう。

このルールを知っておくと、ローンの仕組みやカラクリを理解する
のに役立ちます。

金利と借入金額が同じなら、返済期間が異なっても初回の利息額は
同じです。

このため、返済期間を短くすると毎回の返済額が増えますが、
その分元金に回る金額が増え、返済期間を長くした場合よりも
残高の減少が早くなります。

ローン返済の仕組み(元利均等返済・毎月払いのケース)
●金利・借入額・返済期間の3つの要素をもとに毎回の返済額を
 決める

●直前の残高に対しての利息額を計算
 残高×(金利÷12ヶ月)=1ヶ月あたりの利息額

●返済額から利息額を引く

●返済額から利息額を差し引いた残りが元利に充当される

●元金相当額を直前の残高から差し引く

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posted by 住宅ローン at 09:42 | 住宅ローンの基礎知識

金利タイプ3種類を理解しましょう

住宅ローンの金利タイプは、大きく
固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型(一定期間の
固定金利)」の3種類です。

金利タイプ選びはとても重要です。

それぞれの特徴と仕組みを理解しておきましょう。

固定金利型
返済期間を通じた金利が、ローンの契約時点で決まっている
タイプです。

「全期間一定」のものと、ある時期から金利が変わる
「段階金利タイプ」のどちらも固定金利型に分類されます。

公庫と民間金融機関の提携ローンである「フラット35」と、
公庫ローン(従来からある公庫が直接貸し出すローン)が
固定金利型の代表選手といえます。

メリットは、金利があらかじめ決まっているため、返済途中に
思いかけず返済額がアップするというリスクがないことです。

変動金利型
一般的に年に2回金利を見直すタイプで、おもに銀行が
扱っています。

見直し時期に金利の変動があるとその都度新しい金利が適用
されます。

ただし、金利の変動があっても返済額は5年間変わらないという
ルールがあります。

変わるのは返済額のうち利息と元本の割合です。

返済額が変わらないため、金利の動向にあまり敏感でない人は、
金利に変化があっても気付かない可能性があります。

現在のような超低金利の状況では、金利は今後、上がることが
十分予想されるため、安易な利用は避けた方がいいでしょう。

固定金利選択型(一定期間の固定金利)】
当初一定期間の金利が固定されているタイプ。

固定金利を約束する期間は1〜20年などさまざまですが、
銀行の取り扱いが多いのは、2年、3年、5年、10年があります。

現在は、固定期間が長いほど金利が高く設定されています。

固定金利期間が明けると、そのときの金利が適用になり、
返済額も再計算されますが、変動金利型のように新返済額に
上限を設けるというルールはなく、高い金利が適用になると
そのまま返済額に反映されます。

一般的に銀行ローンの基本となるのは変動金利型のため、
固定期間が終了する前に申し出をしないと、自動的に変動金利型
になります。

終了前に、「次はこの金利タイプでお願いします」と申し出る
ことで再度「固定金利選択型」を選ぶことができますが、
その都度5000円から1万円の手数料がかかります。

民間ローン以外では、財形住宅融資も当初5年間の固定ですので
このタイプになります。

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posted by 住宅ローン at 20:32 | 住宅ローンの基礎知識

住宅ローンいくらまで借りれる?

「いったい自分はいくらの住宅ローンが組めるんだろう??」

という疑問は誰もが持つ、基本的なものでしょう。

そこで、今回はいくらまで借りれるのか?の借入可能額
返済可能額の目安を見ていきましょう。

疑問を解決するポイントは2つあります。

その1つは「借入可能額」、つまり金融機関が「貸してもいい」
と判断する額です。

もう1つは「返済可能額」。これは住宅ローンを借りる本人が
「無理なく返せる」額です。

この2つの額には開きがあることがめずらしくありません。

実際の借入額を検討するときは、金融機関の基準を
考慮することはもちろんですが、あくまで自分の物差しで
借入額を決定するようにしましょう。

住宅ローンの借入可能額の目安となるのは、各金融機関が
独自に設けている「年収に対する返済負担率」があります。

返済負担率は、年収に応じて25〜40%に設定されているのが
一般的です。

金融機関は年収(税込年収)に返済負担率を掛けたものを、
年間返済可能額の上限とします。

たとえば、年収500万円の人の返済負担率が30%までの場合、
年間返済額の上限は「500万円×30%」で150万円となります。

ただし、この年間返済額の上限には、住宅ローン以外の
ローン返済額も含まれています。

すでに自動車ローンやカードローンなどの借入がある場合には、
その返済を差し引いて考える必要があります。

そしてその金額を12で割り戻して1ヶ月あたりの返済額に
直します。

借入額の目安を知る上で必要な情報は、毎月返済額、金利、
それから返済期間です。

借入可能額をつかむ場合は、金利は金融機関の定める審査金利を
用います。

返済期間については、金融機関の定めがあるので注意しましょう。

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posted by 住宅ローン at 08:32 | 住宅ローンの基礎知識

住宅ローンを組む前に知っておくこと

今回は、住宅ローンを組む前にちょっと忘れがちですが
とても大切な話をします。

家を買うためのお金は、借入と自己資金で準備するのが
一般的です。
自己資金は、頭金として物件価格の一部に充当するものと、
諸費用に充てるものに分けることができます。

頭金は、住宅ローンの借入額や物件価格を左右します。

頭金を多くすることで借入を減らすことができる、さらに
高額な物件を検討することができる、
などのメリットがあります。

しかし、
頭金はただ増やせばいい!というわけではありません。

手元に残す預貯金とバランスを考えることが大切です。

ひとによっていろいろあるとは思いますが、
生活費の6ヶ月分程度は手元に残すようにしたいものです。

家を買うときに意外と忘れがちなのが
「諸費用」の存在です。

まだ購入計画が漠然としている段階においては
物件価格に対してだいたい1割程度の諸費用を見込んで
おくようにしましょう。

1割ということはけっこう額が大きいことが
わかると思います。

したがって予算を立てるときには、諸費用を忘れずに、
また、ちょっと多めに見込んでおくと安心でしょう。

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posted by 住宅ローン at 22:31 | 住宅ローンの基礎知識

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