繰り上げ返済は高金利で金額の多いものから

住宅金融公庫の融資や、フラット35と民間金融機関の住宅ローン
の組み合わせ、または全期間固定金利と変動金利の2つの
金利タイプを組み合わせて借りている人も多く見受けられます。

このような場合ほとんどの人がどのように繰り上げ返済をすれば
よいか迷っているのが現状です。

2つ以上の金利タイプを組み合わせて住宅ローンを返済中の場合の
繰り上げ返済の原理・原則は、次の通りです。

優先順位1金利が高いものを優先
優先順位2金額の多いものを優先

しかし実際は、繰り上げ返済の目的や金利タイプといった様々な
条件で、優先順位は異なってきます。

全期間固定金利変動金利の組み合わせパターンの場合

金利上昇による返済負担増を回避する目的であれば、金利や金額
などを考えずに、変動金利または固定金利選択型の住宅ローンを
優先的に繰り上げ返済するほうがよいでしょう。

ただし、金利が上昇しても余裕を持って返済できる蓄えがあれば
現時点で金利の高い全期間固定金利の住宅ローンの繰り上げ返済
を優先させてもよいでしょう。

変動金利固定金利選択型の組み合わせパターンの場合

今後の金利の予想はできないので、どちらを優先的に
繰り上げ返済すればよいのか迷うところです。

変動金利であれば未払利息が発生する可能性がありますが、金利
がどんなに上昇しても、5年に1度の返済額の見直し時の返済額は
現在の返済額の1.25倍が上限なので、返済額の上限の予想を
つけることができます。

一方、固定金利選択型は、金利見直し時に金利が上昇していると
返済額に上限がないので、どのくらいの返済額になるのか予想が
つきません。

金利が上昇した場合、返済に余裕がない可能性が高い場合、
返済額の予想がつきにくい固定金利選択型の住宅ローンを
優先的に返済すほうがよいでしょう。

もし、金利上昇による返済額の増額が心配であれば、
繰り上げ返済で対応するのではなく、借り換えも選択肢の
1つとして検討してみましょう。

公庫融資の基本融資特別加算融資など、
全期間固定金利の組み合わせパターンの場合

公庫融資の基本融資と特別加算融資を返済中の場合は、いずれも
全期間固定金利で特別加算融資のほうが金利が高いので、原理・
原則にのっとれば、特別加算融資のほうを優先的に繰り上げ返済
することになります。

しかし、基本融資のほうが特別加算融資よりも借入金額は
多いので、どちらを優先するか迷うところです。

このようなときは、金利が高いほうのみ繰り上げ返済した場合、
金額が多いほうのみ繰り上げ返済した場合、繰り上げ返済する
金額と残高を按分して繰り上げ返済した場合の、3つのパターンの
効果を具体的に比較する必要があります。

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posted by 住宅ローン at 16:33 | 住宅ローンの見直し

繰り上げ返済で得しましょう!

まずは繰り上げ返済の予備知識を学んでおきましょう。

繰り上げ返済には次の2つの方法があります。

1 期間短縮型
2 返済額軽減型

期間短縮型は、繰り上げ返済することにより、毎月の返済額は
そのままで、返済期間を短縮する方法です。

一方、返済額軽減型は、繰り上げ返済することにより、
返済期間はそのままで、毎月の返済額を減額する方法です。

どちらの繰り上げ返済でも総支払利息を軽減できるので、
総返済額を減らすことができます。

実際に繰り上げ返済を行うときは、どの金融機関でも、
期間短縮型」「返済額軽減型」のいずれも選択できるように
なっていますが、念のために現在返済中の住宅ローンの繰り上げ
返済は両方とも選択することができるか、確認しておきましょう。

また、繰り上げ返済を行う場合は、フラット35や一部の金融機関
では無料の場合もありますが、通常は手数料がかかります。

金融機関によって違いがありますが、住宅金融公庫の直接融資の
場合は1回あたり3150円〜5250円です。

繰り上げ返済の手数料についてはまた後ほどの回で紹介したいと
思います。

繰り上げ返済の2つの方法である、期間短縮型と返済額軽減型の
メリットとデメリットも紹介しておきます。

期間短縮型のメリットは、住宅ローンの返済を早く済ませることは
もちろん、返済額軽減型と比べて支払利息の総額を減らすことが
できる点です。

ただし、教育費など様々な支出で毎月の返済負担が大きくなった
場合に、短縮した返済期間を再度延長することはできないので
注意が必要です。

返済額軽減型のメリットは、収入の減少や教育費などの支出で
毎月の家計にやりくりが大変な場合に、毎月の返済額を減らすこと
ができる点です。

ただし、期間短縮型と比べて、同じタイミングで同じ金額を
繰り上げ返済した場合、支払利息の総額が多くなってしまいます。

一般的に期間短縮型のほうが、返済期間を短くして定年退職する
前に住宅ローンを完済したり、支払利息の総額を減らす効果が高い
ことから推奨されることが多いのですが、家計の状況によっては
返済額軽減型を選んだほうがよい場合もあります。

目的をよく考えた上で繰り上げ返済を行うことが重要です。

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posted by 住宅ローン at 16:02 | 住宅ローンの見直し

住宅ローンの見直しのポイント

住宅ローンの見直しは次の3つのいずれかになります。

1 金利上昇による返済負担増の回避
2 現在の返済負担の軽減
3 完済時の年齢を考慮した返済期間の短縮

自分の場合はなぜ見直す必要があるか、その目的をよく考えて
みましょう。

1 変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを返済中の人

→→金利上昇による返済負担増を回避しましょう

借入当初3年間は1.5%といった超低金利の固定金利選択型の
金利タイプを選択している場合は、金利見直し後の利率が上昇
していると、返済額がアップして返済負担が大幅に増加する
可能性があります。

そのような場合は、金利上昇したときに返済に耐えられるか
どうかを確認する必要があります。

金利上昇リスクを回避したい場合は、どんなに金利が上昇しても
返済額が変わらない「全期間固定金利型の金利」に変更する必要が
あります。

金利上昇による返済負担増は、住宅ローンを見直すことによって
回避することができます。

または別の考えとして、金利が上昇して返済額が増えても困らない
ように、貯蓄をして備えておくことも一策といえます。

2 高金利時代の住宅ローンを借りている人、住宅ローン以外の
  支出がかさんでいる人


→→現在の返済負担を軽減しましょう

現在返済中の住宅ローンの返済負担が大きい場合は、2つのケース
があります。

ひとつは、金利が高い時代に借りたために、4%以上といった高い
金利が適用されている場合です。

もうひとつは、教育費など住宅ローン以外の家計の支出が当初
考えていたよりも多くなって、住宅ローンの返済の割合が大きく
なっている場合です。

いずれの場合も、住宅ローンを見直すことによって返済負担を
軽くすることが可能です。

3 借入当初の返済期間が30〜35年の住宅ローンを
  借りている人


→→完済時の年齢を考え、返済期間を短くしましょう

住宅ローンの返済期間は最長35年なので、当初の返済期間を30〜
35年としている人が多く見受けられます。

しかし、住宅ローンの完済時とそのときの年齢を比較して考えて
いる人は少ないようです。

35歳で住宅ローンを返済期間35年で借りた場合、70歳が
住宅ローンを返済し終える年齢となります。

しかし、60歳で定年退職すると、10年間は給与収入がない状態で
住宅ローン返済することになります。

特に、昭和36年4月2日以降の生まれの男性、昭和41年4月2日以降
の生まれの女性は、60〜64歳までは公的年金の支給がないので
要注意です。

このような場合は、住宅ローンを見直すことによって、定年退職
までに完済することができるようになります。

住宅ローンの見直しの目的が明確になったら、具体的に
住宅ローンを見直すことになります。

その方法には具体的に、以下の2つがあります。

1 繰り上げ返済
2 借り換え

繰り上げ返済とは、現在返済中の住宅ローンについて、当初
決めていた毎月返済やボーナス返済以外に、借入した元本の一部
を臨時で返済するものです。

返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎回の返済額を軽減する
「返済額軽減型」という、2つの方法があります。

借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを、他の銀行の
住宅ローンへ借り換えする方法です。

繰り上げ返済によって見直しの目的を達せない場合は借り換えを
行います。

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posted by 住宅ローン at 16:35 | 住宅ローンの見直し

返済中のあなたの住宅ローンをチェックしてみましょう。

現在返済中の住宅ローンの見直しはやっておいた方が
いいでしょう。

まずは、そのローンの「金利」の仕組みを確認することが
重要です。

変動金利型は、金利の見直しのタイミング、返済額の見直し
ルールと見直し後の返済額の上限、未払い利息について
確認しましょう。

固定金利選択型は、固定期間中と固定期間終了後の金利の
変更ルールを確認する。

全期間固定金利型は完済まで金利が変更されないことを確認し、
ミックス型はどのような金利を組み合わせているかを確認
しましょう。

特に注意が必要なのは、住宅ローンの金利が変動金利型と
固定金利選択型の場合です。

ミックス型でも、変動金利または固定金利選択型が入っている
場合は要注意です。

金利が上昇した場合には、返済額がどのくらいまで増えるかを
具体的に今すぐ確認することです。

借入額3000万円、返済期間35年、金利は変動金利で2.625%、
元利均等返済、ボーナス返済なしとします。

当初5年間は、どんなに金利が上昇しても返済額は
毎月10.9万円ですが、仮に半年ごとに0.5%金利が上昇して
2年後の金利が4.625%となると、当初の5年間の返済額は
変わりませんが、5年後の返済額が13.7万円となり、未払利息
が約17万円発生します。

つぎに、金利が3年固定金利選択型とします。

当初3年間の金利を1.5%とすると返済額は毎月9.2万円ですが、
固定期間が終了した後の金利が仮に2%のときには
毎月9.9万円、3%のときには11.3万円、4%のときには
12.8万円となります。

このように、現在の返済額は把握できていても、金利が上昇
したときにどれくらい返済額が増えるかを具体的な金額で
把握している人はほとんどいません。

大切なことは、金利が上昇して毎月の返済額が増えても、
問題なく返済できるかどうかということです。

ぜひ、金利が上昇したときの返済額は具体的に把握して
おきましょう。

もうひとつ重要なチェックポイントは「返済期間」です。

あなたが住宅ローンを完済する年齢は何歳になるでしょうか?

現在35歳の人の場合、住宅ローンの残存期間が
30年だとします。

そうすると住宅ローンの完済時期は65歳となります。

定年退職の年齢を60歳とすると、最後の5年間は収入がない
状況で住宅ローンを返済しなければなりません。

住宅ローンの完済時の年齢は必ず把握しておきましょう。

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posted by 住宅ローン at 19:42 | 住宅ローンの見直し

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