フラット35 金利や手数料以外のポイントをチェック

第2順位ローン
金利や手数料だけの総返済額で、金融機関を決めるのはまだ
早計です。

もし100%ローンを考えているなら、フラット35の融資比率は
90%ですから、残り10%を第2順位ローンとして、
民間金融機関から借りることを検討しなければいけません。

その際、第2順位ローンの取り扱いの有無や、金利によっても
総返済額が変わります。

火災保険
見落としがちなのが火災保険です。

住宅ローンを利用する際に、担保となる建物に対して
借入期間以上の火災保険の加入が義務付けられています。

よって、各金融機関ごとに異なる火災保険の保険料まで含めた
「総支払額」で考える必要があります。

火災保険については、住宅販売会社が保険代理店を兼ねている
ケースも多く、いろいろな選択肢があるように思われる
でしょうが、一般的に金融機関が取り扱っている火災保険が、
金融機関割引きという特別な団体割引きの適用を受けており、
もっとも割安です。

さらに金融機関ごとに、取り扱っている保険会社や取り扱いの
ボリュームによっても割引率が違いますので、よく検討して
ください。

疾病保障付住宅ローン
最近では、多くの民間金融機関が「疾病保障付住宅ローン」を
発売しています。

フラット35でも、3大疾病保障付住宅ローンを用意しています。

おおむね、金利に0.3%上乗せするケースが多いようです。

この疾病保障付住宅ローンとは、日本人の死亡原因上位3つで
あり、10人中6人がかかる病気といわれる「がん」「心疾患」
「脳血管疾患」にかかった際、その時点での住宅ローン残高を
ゼロにできるという保険商品です。

通常の民間保険会社のがん保険などと比較すればわかりますが
保障内容に対してかなり割安な金額となっています。

特にSBIモーゲージでは、フラット35を提供している金融機関で
唯一、独自の「8疾病保障」を用意しています。

「8疾病保障」は前述の3大疾病以外に高血圧症・糖尿病・
慢性肝不全・肝硬変・慢性膵炎まで幅広くカバーしており、
保険料も金利に上乗せするパターンではなく、特約料として
定額年払い方式で、価格も他の金融機関より低く抑えられて
います。

住宅ローンを利用する際は、「団体信用生命保険」に原則加入
しますが、3000万円の住宅ローンを借りたなら、ある意味、
3000万円の死亡保険に入ったのと同じ効果があります。

さらにこの「3大疾病保障」や「8疾病保障」に加入すれば、
通常のがん保険などより大きな保障でかつ割安であるため、
現在入っている保険を見直すことができ、家計全体の
「総支払額」を減らせるチャンスが生まれるのです。

フラット35を選ぶ場合、単に金利や手数料だけの「総返済額」
だけで考えるのではなく、火災保険などその他の付随商品・
サービスや病気保障を含めたご自身のライフスタイルと家計全体
の見直しによる「総支払額」で検討することが重要なのです。

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posted by 住宅ローン at 17:46 | フラット35

フラット35を扱う金融機関の選び方

フラット35は、住宅金融支援機構と金融機関との提携商品であり、
貸付条件などの商品性は取り扱い金融機関すべてで統一されて
います。

だからといって、どの金融機関で契約しても同じというわけでは
ありません。

実は、金融機関ごとに取り扱いにかなり差があります。

一般的には金利や手数料が異なる点が一番クローズアップされて
いますので、多くの人はまずそこから考えますが、実はその
アプローチは正しくありません。

フラット35を選ぶ際の順番として最初に考えるべきことは、まず
自分が購入・建築しようとしている物件で、利用可能な金融機関は
どこかを絞り込むことです。

金融機関の規模や体力、フラット35に対する取り組み姿勢の違い、
その金融機関の成り立ちにより、扱える地域や物件が限られて
いるのです。

たとえば、全国で利用できるといっても、本当に全国すべての
地域・物件で利用可能なのは、みずほ銀行やSBIモーゲージなど、
ごく一部の金融機関だけです。

また現在20社以上あるモーゲージバンク(主にフラット35を
取り扱っている住宅ローン専門の金融機関)の多くは、特定の住宅
事業者のみでしか取り扱えなかったり、インターネットのみでしか
申し込みできないなど、銀行のように相談や申し込みができる
店舗を有しないのがほとんどです。

さらに、戸建て住宅にはほとんど必要になる「つなぎ融資」の有無
など、まずは利用可能な金融機関を絞り込むことが先決です。

その上で初めて金利や手数料などの経済的な比較に移りましょう。

同じ商品なのに金利が違うのはなぜでしょうか?

それは、金融機関ごとにコストや販売姿勢が異なるためです。

たとえば、メガバンクのように取り扱いの大きな金融機関は
コスト的に有利ですし、知名度が低く、販売拠点が限られる
モーゲージバンクのような専業であれば、戦略的に低金利に
せざるをえません。

また預金が余っているので運用しなければならない銀行は、収益性
の高い変動金利の住宅ローンを販売したいのでフラット35を
積極的に販売しないケースも多く、販売したとしても、自社の
変動金利を半分利用することを条件とした、いわゆる
「ミックスプラン」として販売しているケースが多いのです。

上記のような理由から、規模の大きな金融機関や積極的に販売
しているモーゲージバンクのような新興勢力が低金利で提供
しているのです。

また低金利である理由のもうひとつは、手数料が高い点です。

通常の銀行ローンであれば3万円から5万円くらいの手数料が、
将来の金利を先払いする意味で、2%や1.7%など、最初に数十万円
の手数料を支払うことにより、金利が低く抑えられているのです。

以上のことから、どの金融機関がお得かどうかは、金利や手数料
を含めた総返済額で比べるのが正しいといえます。

ところでフラット35のような全期間固定金利型の住宅ローンを
変動金利や10年固定金利型住宅ローンの総返済額と比較する人が
いますが、この比較はまったく意味がないことを覚えておいて
ください。

将来変動する金利をいくら想定して、損得を比較したところで
机上の空論であり、たとえ結果的に変動金利を選んだほうが得
だったとしても、それは単にラッキーだったというだけであり、
リスクを取ったことに変わりありません。

住宅ローンはリスク商品であり、そのリスクをできるだけ
減らすことが大前提だということを改めて強調しておきます。

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posted by 住宅ローン at 20:44 | フラット35

フラット35 買取型、保証型の違い

買取型保証型どちらも住宅金融支援機構が提供するフラット35
という「住宅ローンの証券化」の仕組みであることは同じです。

買取型は、

「住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローン商品を、各金融機関
が販売し、すぐ機構に売却、機構が証券化を行い、投資家に販売
する」

という仕組みでした。

これに対し、保証型は、

「住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローン商品を、各金融機関
が販売し、証券化を行い、投資家に販売する債権に対して、機構が
保証する」

というものです。

簡単にいうと、保証型は、買取型で住宅金融支援機構が行っていた
証券化業務を民間金融機関が行い、投資家に対し債権の保証だけを
してもらう、というものです。

したがって、金融機関ごとに証券化のノウハウやコストなどで差が
つきやすく、必ずしも買取型より有利な商品性になるとは
限りません。

よって現在のところ多くの金融機関で取り扱う予定はなく、2007年
8月末現在、買取型を取り扱っている金融機関が333社もあるのに
対し、保証型は3社と、非常に少ないのが現状です。

保証型の商品性の大きな特徴は、買取型の大きなデメリットと
なっていた「借り換え」と「100%ローン」に対応できる点です。

また、民間の商品でありながら、買取型と同様、審査基準などの
条件はほぼ同じであり、幅広い顧客層が利用可能なことも大きな
メリットです。

ただ金融機関によって戦略が異なることもあり、保証型を扱う
すべての金融機関がこの特徴を生かしているわけではありません。

現在のところ、「借り換え」や「100%ローン」など保証型の特徴
すべてに対応しているのは、三菱東京UFJ銀行とSBIモーゲージの
2社だけです。

また、サービスにおいても金融機関の独自性が発揮しやすく
なっています。

フラット35(保証型)は、金融機関の独自商品なので、繰り上げ
返済などの付随サービスも、金融機関ごとの独自性が発揮
できます。

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posted by 住宅ローン at 11:52 | フラット35

フラット35を知る

フラット35の特徴のひとつは、金融機関によって金利が異なる
ことです。

金融機関が独自で上乗せする金利を決めるのです。

利用を検討する人は、できるだけ多くの金融機関の情報を集め、
比較する必要があります。

フラット35は、新規の住宅購入にのみ利用可能です。

また、物件に対する要件として、住宅金融支援機構が定めた
技術水準に適合していることを証明する「適合証明書」が
必要です。

この「適合証明書」は、検査機関へ物件検査の申請を行い、
合格すると交付されます。

国が認定した検査機関が全国に数多くあるので、事業所に
確認すれば簡単に手続きできるでしょう。

費用は大体5万円程度です。

最近建てられたマンションや大手のハウスメーカーの物件であれば
ほとんど利用可能ですが、注文住宅や古い仲介物件の中には
適合証明書を取得していない・取得できない物件もあるので、
住宅事業者に利用可能かどうか必ず事前に確認をしてください。

もし住宅事業者に断られた場合でも、可能なケースはありますので
住宅金融支援機構や利用予定の金融機関に直接相談してみて
ください。

フラット35のメリット、デメリットをまとめたものを下に
紹介します。

メリット
◇最長35年全期間固定金利であり、かつ低金利
 (金融機関により差がある)
◇保証料が無料
◇繰り上げ返済手数料が無料
◇300以上の金融機関が扱っているため、全国どこでも利用可能
◇国の優良住宅取得支援制度が利用可能
 (当初5年間金利が0.3%優遇)
◇適合証明書の取得が条件となっていることにより、
 住宅の質も確保
◇審査基準が明確であり、自営業者や派遣スタッフ・アルバイトも
 含め、幅広い職業の方が利用可能
◇永住権があれば外国人でも利用可能

デメリット
◇借り換えに利用できない
◇融資比率が住宅取得価格の90%
(2007年4月より80%から90%に引き上げられた)
◇繰り上げ返済が100万円以上でないとできない
◇適合証明書がないと借りられない
◇団体信用生命保険料の支払いが、毎月の返済とは別に
 年1回別払いである

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posted by 住宅ローン at 10:40 | フラット35

全期間固定のスタンダード、フラット35
その2

民間の銀行が提供する通常の住宅ローンと比べて、
フラット35が優れている点は以下の通りです。

●住宅金融支援機構という公的な金融機関の商品なので、
 安定して全期間固定かつ低金利の住宅ローンを提供し続け
 られる。

●民間ローンと違い、地域や職業などでの制限がない。

●融資比率や返済比率、年齢など、フラット35の借入条件を
 満たせば、ほとんどの人が利用できる非常に使い勝手のよい
 商品である。

こうした特徴から、どんな金利環境においても、まず最初に
検討すべき住宅ローンであるといえます。

このフラット35は、2003年に住宅金融公庫が提供を開始して
以来、すでに15万個以上の買取申請を受け付けており、
住宅ローンマーケットの約1割にまで成長するなど、
短期間に多くの利用者の支持を得られつつあります。

またフラット35により、モーゲージバンクという新しい業態
も生まれ、より多くの人に全期間固定金利型住宅ローンを
提供できる環境が整いつつあります。

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posted by 住宅ローン at 17:53 | フラット35

全期間固定のスタンダード、フラット35
その1

今、アメリカで大きな社会問題になっているサブプライムローン
をご存知ですか?

サブプライムローンとは、信用力の低い人に対して貸し出した
住宅ローンのことであり、最近のアメリカでの不動産価格の
下落や金利上昇により、多くの人が破綻し、貸し出しをした
金融機関も倒産しました。

この問題の最大のポイントは、金利リスクを取れない人に対し、
変動金利型の住宅ローンを貸したことです。

住宅ローンは、35年間という長い年月にわたって返済し続け
なければなりません。

その間には、お子さんの教育費や親の介護など出費が増える
要因は事欠きません。

金利が上昇している昨今の状況を考えると、ローンの支払額が
さらに増える可能性が高い変動金利型の住宅ローンを借りると
いうリスクを取るべきではありません。

住宅ローンのリスクを理解して、全期間固定金利型住宅ローン
を組むことにより、返済リスクを最小限に抑えましょう。

前置きが長くなりましたが、そんなリスクを最小限に抑える
全期間固定金利型のスタンダードがフラット35といえます。

フラット35とは、2007年4月に住宅金融公庫が民営化されて
できた住宅金融支援機構が、民間の金融機関と提携して
提供する、長期固定金利型住宅ローンのことです。

名前の通り、最長35年間、全期間固定金利でかつ低金利である
ことが最大の特徴で、現在300以上の金融機関が取り扱っている
長期固定金利型商品の代表的な存在です。

その仕組みと特徴を理解して、ご自身に合った住宅ローンを
選びましょう。

フラット35は、1970年代からアメリカを中心に発展しきた
住宅ローンの証券化、という仕組みを使っています。

アメリカでは、ファニーメイやフレディーマックという
住宅金融支援機構のような公的な金融機関が、民間金融機関
の貸し出した住宅ローン債権を買い取り、市場で売却する
ことにより、安定的に長期固定金利型住宅ローンを
提供しており、住宅ローンの約70%がこの証券化の仕組みを
利用しています。

住宅ローンにはさまざまなリスクがつきまといますが、
そのリスクを個別の金融機関に集中させるのではなく分散
することで、リスクを仕組みとして抑えているのが、
住宅ローンの証券化なのです。

フラット35の優れている点は、住宅金融支援機構という
公的金融機関が、貸し手である民間の金融機関と資金を提供
する投資家の間に立って、仕組み全体を信用補完する
ことにより、三者がリスクを分け合い、安定的に
全期間固定金利型住宅ローンを提供し続けられるインフラ
であることです。

なお、住宅ローンの証券化とは、あくまで金融機関の資金調達
の方法であり、住宅ローン利用者にとっては、
通常の銀行ローンとまったく同じです。

金融機関に住宅ローンの申し込みをし、契約をし、借入をし、
毎月返済するといった一連の流れや条件はほとんど
変わりませんので、安心して利用することができます。

従来、この住宅ローンの証券化は、メガバンクや
SBIモーゲージなど一部の大手金融機関に限られていましたが、
住宅金融支援機構が民間と提携して提供するフラット35の
登場で、多くの金融機関が扱えるようになったことで、
今後は一気に普及していくことでしょう。

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posted by 住宅ローン at 17:38 | フラット35

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