この日に金利は適用される!
表面的な金利情報よりも重要

住宅ローン選びの際には、金利は重要なチェックポイントです。

表面的な金利情報を収集するにとどまらず、それぞれのローンは
「いつの時点での金利」が適用されるか、またそれぞれの金利
タイプは「何の影響で決められるか」を知っておきましょう。

まずは適用金利。

フラット35と民間住宅ローンは「融資実行時点」での金利が適用
されます。

新築マンションなどは入居申し込み時期から入居時期まで半年から
1年程度間があくことが多く、融資実行時点で金利が大きく変動
することがあります。

申し込み段階よりも金利が下がっているとラッキーですが、
上がっていると返済額に影響しますので注意が必要です。

一方、公庫ローン・財形住宅融資の2つの公的ローンは、
「融資申し込み時点」での金利を適用。

申し込み段階で金利が確定するため資金計画が立てやすいという
メリットがあります。

金利が上昇傾向にあると「申し込み時点」で決まるタイプが有効、
下降傾向だと「融資実行時点」が有利になります。

最近は、フラット35と民間ローンに注目が集まっていて、
公庫ローンと財形住宅融資はあまり話題になりません。

しかし、引き渡しが1年以上先になる新築マンションを購入する
人は、金利上昇リスクを抱えているので、申し込み時点での
金利が適用になる公的融資は見逃せません。

では、それぞれのローン金利は何に連動して決まるかを
見てみます。

一般的に10年以上の固定金利タイプや長期固定金利タイプは
「長期金利」に、民間の変動金利型は「短期金利」に影響を
受けます。

長期金利の動向は、新聞の経済面などで「10年もの国債の利回り」
の動きを、変動金利の動向は同じく経済面の「短期プライムレート」
をチェックするといいでしょう。

変動金利は日本銀行に金融政策に大きな影響を受けます。

現在、日銀は景気対策として短期金利を実質ゼロとするような政策
をとっています。

日銀の政策に変化があると、その後短期金利も変化が現れます。

覚えておきたいのは、金利が上昇する局面では、長期金利のほうが
短期金利よりも先行して上がっていくということ。

仮に「最初は金利の低い変動金利を利用して、金利が上がったら
10年固定金利に切り替えよう」と考え、短期金利だけをチェック
していた人がいたとします。

短期金利の上昇により変動の適用金利が上がったころには、
固定金利は先行して上がっているはずなので、切り替えが
できないくらいまで上昇している可能性が大です。

金利のものさしや動き方を知ることは大切なことです。

ほとんどの銀行は、短期プライムレートと長期金利を金利決定の
指標にしていますが、ソニー銀行など一部の金融機関はマーケット
に連動型の指標を使っています。

1年、3年、5年といった短期固定金利型の金利は、それぞれの期間
に応じた金融市場の金利の影響を受け決められます。

たとえば、財形住宅融資は、新規発行の5年もの国債の利回りや
短期プライムレートを参考に3ヶ月ごとに見直しが行われます。

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posted by 住宅ローン at 12:29 | 住宅ローンのメリット・デメリット

金利引き下げ競争激化!
民間住宅ローンが脇役から主役に!?

金利引き下げ競争が激化する中、脇役だった民間住宅ローン
表舞台へ再登場してきました。
そんな民間住宅ローンのメリット・デメリットについて
今回はお話します。

住宅金融公庫の新規融資廃止があり、住宅ローンを取り巻く
環境が大きく変わってきました。

数年前まで「公庫ローンを中心に、足りない分を年金住宅融資、
または銀行ローンで」というのがセオリーでした。

住宅ローンの主役は、長期固定金利で金利水準が低い
公庫ローンだったからです。

公庫は2007年3月をもって新規融資から撤退することが
決まっています。

郵政民営化だけでなく、住宅ローンの分野でも「官から民へ」
というのが国の方針なのです。

これによって、脇役だった民間住宅ローンが新たな主役の座を
狙って横並びから脱却を図り競争が激化。
商品が多様化し、どこもキャンペーンによる金利の引き下げを
行うようになりました。

ひと口に民間住宅ローンといっても、細かい商品性は
各金融機関によって異なります。
共通する特徴は、金利タイプが複数あることです。

選択肢が多いので自由度が高いともいえますが、かえって
迷ってしまう人も少なくありません。

民間住宅ローンのおもな金利タイプは、
変動金利型、固定金利選択型、固定金利型の3つで、
このうち現在の主力は変動金利型と固定金利選択型です。

銀行住宅ローンは変動金利型がベースです。

固定金利選択型を選んでも固定期間が終了すると、利用者が
申し出ない限り、自動的に変動金利になってしまうことを
覚えておきましょう。

再度、固定金利選択型を利用する場合は、選択時に5000〜1万円
の手数料が必要になるのが一般的です。

公的ローンとの違いは、団体信用生命保険(団信=契約者が
返済期間中に死亡・高度障害状態になると保険でローンの
残額が支払われるもの)には強制加入であることです。

団信加入が条件ということは、健康な人でないとローンが
組めないということを意味しています。

過去に大きな病気をしていると民間ローンが利用できない
可能性があるので注意が必要です。

ですが、ほとんどの民間ローンは、団信保険料を金利に含む
としているため、団信が任意加入のフラット35や公庫ローンの
ように別途支払う必要がありません。

また、民間ローンは、借り換えにも利用することができます。

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posted by 住宅ローン at 00:17 | 住宅ローンのメリット・デメリット

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