金利優遇は割引き幅と大幅割引き期間
両方を見て判断

現在、多くの銀行では住宅ローンの金利を割り引く、金利優遇を
行っています。

優遇幅は金利タイプによって異なりますが、優遇によって2年固定
や3年固定の金利は1%台です。

確かにこれは魅力的な水準です。

金利優遇には、1.当初期間(2年固定なら2年間)、大幅に金利を
優遇し、それ以降は優遇幅が縮小されるタイプと、2.全期間一定幅
で優遇されるタイプ、があります。

1.は当初期間終了後0.4〜0.5%程度の割引きになるのが一般的
です。

ここで知っておきたいのは、1%台の2年固定や3年固定は、1.の
当初期間終了後、優遇幅が縮小されるタイプの金利優遇を受けた
場合の金利である、ということです。

たとえば2年固定では、当初2年は1.1%が割引き、その後は0.4%が
割引きになるクーポンを利用することと同じです。

当初期間終了後は、仮に基準金利(店頭金利)が上がらなくても、
優遇幅が小さくなる分、適用される金利は高くなります。

さらに基準金利が上がれば、優遇幅の縮小分と金利上昇分のダブル
で適用金利がアップすることになります。

一方、当初固定金利期間が10年の10年固定で当初大幅優遇の
金利優遇を受けると、10年に渡って大きな割引きが受けられます。

金利優遇が当たり前になっている現在の状況では、どうしても
割引きを受けた後の適用金利ばかりに目がいきがちですが、
それでは危険です。

基準金利がいくつで、何%割引きされているのかを把握して
おかないと、将来、適用金利がどう変わるか、どの程度、返済額が
増える可能性があるかを想像することができません。

たとえば2年固定(基準金利3.00%)の場合、当初の割引きは
1.1%、4年目以降は0.4%に縮小されます。

基準金利が3.00%のままでも、「3.00%−割引き0.4%」で
適用金利は2.60%となり、当初3年間より0.7%アップします。

仮に3000万円を2年固定(適用金利1.90%)、35年返済で
借り入れると、当初2年間の毎月返済額は9万78436円ですが、
3年目に基準金利が変わらなくても、毎月の返済額は1万円以上、
年間12万円以上も負担増となります。

仮に基準金利が4%になれば、「4%−割引き0.4%」で適用金利は
3.6%となり、返済額は大きく増えます。

先の例では毎月約2万6400円、年間約32万円もの負担増です。

元の金利(基準金利)は何%なのか、また優遇幅は
どう変わるのかを把握したうえで金利タイプを選びましょう。

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posted by 住宅ローン at 16:47 | ローンのリスクコントロール

リスクコントロールその1 あなたの手取り額は?

お金を借りるときに金融機関に聞かれるのは、「税込み年収」
ですが、本当に家計に必要な数字は、「手取り年収」です。

手取り年収とは、税込み年収から所得税・住民税と社会保険料を
差し引いたもの。

手取り年収は何かの書類に記載されているものではなく、自分で
計算しなくてはならないため、正確に把握している人は
ほとんどいないのが現状です。

購入後の家計を予測するにあたって、正確な手取りの額は
不可欠な要素ですから、まずは源泉徴収票と給与明細を用意し、
計算してみましょう。

源泉徴収票に記載されている数字で必要なものは、
「年収(支払金額と書かれています)」と
「所得税(源泉徴収税額)」と「社会保険料等の金額」です。

他に「住民税の金額」も必要ですが、これは源泉徴収票には
記載されていませんので、給与明細からある月の住民税の1ヶ月分
を12倍しましょう。

円単位のずれは出ますが、概算で1年分の住民税の額が
把握できます。

年収からこの3つの金額を差し引いたものが、「手取り年収」です。

たとえば、年収が550万円の人であれば、手取りの年収額は
100万円程度の開きが出てきます。

つまり、税込み年収だけで資金計画を立てるのは危険だと
いうことができます。

自営業者の場合は、「売上−(必要経費+社会保険料+所得税+
住民税)」で手取り額を算出します。

ただし、税務上の必要経費とは認められなくても事業を
しているからこそ出ていくお金(たとえば、事業用借入金の
返済額のうち元本部分など)があります。

たとえ面倒でも、支出の額を概算で把握して、手取り額を計算
するうえで反映させるといいでしょう。

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posted by 住宅ローン at 17:23 | ローンのリスクコントロール

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