35年でゆっくり返済は利息を増やすだけ?

住宅ローンの返済期間は最長35年。

モデルルームなどで不動産会社が提案してくれる資金プランは
ほとんどの場合、35年返済で計算されています。

返済期間が長いほうが毎月の返済額が少なくなり、これなら
返せそう(買えそう)と印象付けることができるためです。

購入者の方も、毎月の返済額は少ないに越したことはない、
せっかくだから長いほうがいい、と考える方が多いようです。

でも実際にそうでしょうか?

多くの方は65歳まで公的年金の支給がありません。

雇用延長が始まっていますが、60歳以降は収入が減る
可能性が大。

そのような状況でローンの返済をつづけるのは大変ですから、
住宅ローンは60歳までに完済するのが鉄則です。

しかし35歳の人が35年返済でローンを組むと、完済できるのは
70歳です。

残った分は退職金で完済すればいい、と考えるかもしれませんが
退職金は不確定なものです。

そもそも退職金は、老後を支えるものであり、住宅ローンの
一括返済で大きく目減りさせるのは避けたいところです。

資金プランを立てる際には、金利に目がいきがちですが、
返済期間を短くすることも、金利比較と同じくらい大切です。

返済の途中で先々の返済分を前倒しして返済する繰り上げ返済を
行えば、返済期間を短縮でき、完済時期を早めることも
できます。

60から返済開始時の年齢を引いた数字を返済期間にすれば、
60歳までに完済できます。

しかし返済期間が短いほど、毎月の返済額は多くなりますし、
金融機関では年収に占める返済額の割合によって融資限度額を
設定しますから、希望する額が借りられなく可能性もあります。

無理をせず、でもなるべく短めに組むことを心掛けることが
大切です。

返済期間は5年刻みで決めるものと思い込んでいる方も少なく
ありませんが、実際には1年単位で決めることができます。

返済期間を短くすることは、将来の安心や、利息の軽減に
つながるのです。

資金プランを立てる際には、60歳時点の残高をしっかり確認し、
1年でも短くできないかを検討しましょう。

不動産会社に試算してもらってもいいでしょう。

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posted by 住宅ローン at 15:54 | 住宅ローンの落とし穴

シングル女性のマンション購入。
衝動買いは危ない!その3

「済みつづければ、いずれ自分んの資産になるのが賃貸とちがう
ところ」とよくいいますが、老後までの数十年の間には
大規模修繕もあり、まとまったお金が必要になりますし、
建て替えの問題も浮上するかもしれません。

年間140万円程度の住居費を負担しつつ、貯蓄が十分にできるか
どうかよく家計をチェックしてから契約したほうが安全です。

ローンをリスクはすべての属性に共通で、シングル女性だから
リスクがあるわけではありません。

「借りすぎ」が最大のリスクなのです。

年収が400万円以下の人は、2000万円以上借りると住居費が
家計を圧迫することになるので、慎重にプランを立てましょう。

借入額を減らし、返済期間を短縮することが、リスク軽減に
つながりますので、できる限り頭金を多く貯めることです。

女性ならではの傾向として、買いたい!という感情が一度
芽生えたら、後戻りしにくい人が多いようです。

リスクやデメリットから目を背けているケースもあるようです。

そういうときに「売り手情報」は、背中を押す材料になるので、
心地よいはず。

今回のような購入意欲に水を差す意見に対しても、耳を傾ける
ようにし、参考にしてみてください。

そしていったん冷静になって判断するようにしましょう。

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posted by 住宅ローン at 10:42 | 住宅ローンの落とし穴

シングル女性のマンション購入。
衝動買いは危ない!その2

「購入リスク」とは、「住宅ローンの持つリスク」です。

リスクがあったとしても、契約前に認識し、対処法を考えておく
ならいいのですが、具体的なリスクを知らされる機会にがない
のが現状です。

たとえば、購入後結婚し、そこが手狭でふたりですめない場合は
どうするか?

販売業者は、「賃貸に出し、家賃収入を返済に充てるといい」
といいますが、住居費分のすべてが家賃収入でまかなえるとは
限りません。

(株)リクルートが行った「首都圏新築マンション契約者
動向調査(2004年)」によると、シングル女性世帯のローン借入
総額は平均2287万円で、当初の返済期間の平均は30.4年、
年間返済額の平均は111万1000円です。

ローンの返済額に管理費・修繕積立金・固定資産税といった
その他の住居費(この場合ざっくり30万円)を加えましょう。

111万1000円+30万円=141万1000円÷12ヶ月=約11万7000円。

入居者入れ替え時期のハウスクリーニング費用や、空室リスクを
考慮すると、月13万円の家賃はほしいところです。

いわゆる30〜50平方メートルのコンパクトマンションで、13万円
の家賃収入が得られる物件は限られるでしょう。

頭金が少なく、借入額が多くなると、仮に賃貸に出した場合、
収支が赤字になる可能性が大ということです。

仮に済みつづけたとして、結婚や出産で仕事を辞めたとき、
ローンの返済はどうするのか?

夫になった人の収入で返済すると、税務署は夫から妻への贈与と
みなします。

自分のローンは自分の収入で返済するのが原則です。

思い切って売却する選択肢もありますが、ローンが多いと
売ることが難しいかもしれません。

→つづきます…

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posted by 住宅ローン at 10:27 | 住宅ローンの落とし穴

シングル女性のマンション購入。
衝動買いは危ない!その1

「もしかすると結婚しないかも…?」

と、マンション購入に踏み切る30代シングル女性が増えています。

シングルで購入することに反対するわけではありませんが、
彼女たち向けの情報に偏りを感じることも多いといえます。

たとえば、「シングル女性のためのマンション購入セミナー」
といった講座がよく開催されていますが、多くの場合、スポンサー
はマンションのデベロッパーか販売業者。

デベロッパーや販売業者でない、専門家の人が講師になった場合、
ローンが持つあらゆるリスクを話すことを遮られることも
少ないそうです。

また、事前の事前の打ち合わせで、ローンのリスクについて話す
ことが主催者側に察知されてしまった場合、依頼を取り下げられる
こともあるそうです。

つまり、「売り手」がスポンサーのセミナーで、購入リスクや
デメリットについて中立的なコメントを聞くことは難しいと思った
ほうがいいでしょう。

また、女性誌のマネー特集のなかでマンション購入が
取り上げられる場合、マンション・デベロッパーの広告が入る
ことがあります。

これも出版社の方針によりますが、記事にフィルターがかかる
場合もあることを、ぜひ知っておきましょう。

購買意欲の高い20〜30代女性は、企業にとってはおいしいお客様
なので、広告などのスポンサーが付きやすいのです。

そんな背景もあり、「シングル女性向け」といった情報は、
残念ながら売り手主導のものが少なくないのです。

→つづきます…

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posted by 住宅ローン at 10:02 | 住宅ローンの落とし穴

金利の低いローンほど、実はハイリスク!!

住宅ローンでは、ついつい金利に目が奪われがちですが、
金利が低ければ低いローンほど実はハイリスクである可能性が
あります。

金利が低いローンがお得!という常識は、実は大きな落とし穴
なのです。

今回はその金利について紹介します。

住宅ローンを利用する場合、金利が低ければ低いほど返済額は
少なくてすみます。

また返済額が同じなら、金利が低いほどより多くの金額を
借りることができます。

こう書くと、金利は低いほうがいいじゃないか!?
思ってしまうかもしれません。

でもこの考えが住宅ローン選びで失敗しやすい大きな落とし穴
なのです。

金利の水準は、金利タイプによって異なり、2年固定金利や5年、
10年固定金利などと年数が増えるにしたがって、適用金利が
高くなっています。

2年固定金利は、借り入れから2年間は低い金利のまま固定され
ますが、3年目にはその時点の水準で金利が見直されます。

つまり低い金利がつづくのは当初の2年間だけで、それ以降は
金利が上がる可能性があるのです。

住宅ローンの金利には、おもに変動型、固定金利選択型、
長期固定金利型の3つがあります。(詳しくはまた説明します)

金利が固定される期間が短い2年固定や3年固定といった
短期固定ローンでは、低い金利が適用される期間が短く、
固定期間終了後は金利が上昇する可能が非常に高いといえます。

したがって、当初の金利だけで金利タイプを選んでしまうと、
金利上昇によって

「返済額がこんなに増えてしまった!」

といったことが考えられるのです。

目に見える金利だけでなく、その金利は何年続くのか?
将来どうなるのか?といった視点で金利タイプを選ぶことが大切!
ということができます。

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posted by 住宅ローン at 21:21 | 住宅ローンの落とし穴

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