繰り上げ返済は高金利で金額の多いものから

住宅金融公庫の融資や、フラット35と民間金融機関の住宅ローン
の組み合わせ、または全期間固定金利と変動金利の2つの
金利タイプを組み合わせて借りている人も多く見受けられます。

このような場合ほとんどの人がどのように繰り上げ返済をすれば
よいか迷っているのが現状です。

2つ以上の金利タイプを組み合わせて住宅ローンを返済中の場合の
繰り上げ返済の原理・原則は、次の通りです。

優先順位1金利が高いものを優先
優先順位2金額の多いものを優先

しかし実際は、繰り上げ返済の目的や金利タイプといった様々な
条件で、優先順位は異なってきます。

全期間固定金利変動金利の組み合わせパターンの場合

金利上昇による返済負担増を回避する目的であれば、金利や金額
などを考えずに、変動金利または固定金利選択型の住宅ローンを
優先的に繰り上げ返済するほうがよいでしょう。

ただし、金利が上昇しても余裕を持って返済できる蓄えがあれば
現時点で金利の高い全期間固定金利の住宅ローンの繰り上げ返済
を優先させてもよいでしょう。

変動金利固定金利選択型の組み合わせパターンの場合

今後の金利の予想はできないので、どちらを優先的に
繰り上げ返済すればよいのか迷うところです。

変動金利であれば未払利息が発生する可能性がありますが、金利
がどんなに上昇しても、5年に1度の返済額の見直し時の返済額は
現在の返済額の1.25倍が上限なので、返済額の上限の予想を
つけることができます。

一方、固定金利選択型は、金利見直し時に金利が上昇していると
返済額に上限がないので、どのくらいの返済額になるのか予想が
つきません。

金利が上昇した場合、返済に余裕がない可能性が高い場合、
返済額の予想がつきにくい固定金利選択型の住宅ローンを
優先的に返済すほうがよいでしょう。

もし、金利上昇による返済額の増額が心配であれば、
繰り上げ返済で対応するのではなく、借り換えも選択肢の
1つとして検討してみましょう。

公庫融資の基本融資特別加算融資など、
全期間固定金利の組み合わせパターンの場合

公庫融資の基本融資と特別加算融資を返済中の場合は、いずれも
全期間固定金利で特別加算融資のほうが金利が高いので、原理・
原則にのっとれば、特別加算融資のほうを優先的に繰り上げ返済
することになります。

しかし、基本融資のほうが特別加算融資よりも借入金額は
多いので、どちらを優先するか迷うところです。

このようなときは、金利が高いほうのみ繰り上げ返済した場合、
金額が多いほうのみ繰り上げ返済した場合、繰り上げ返済する
金額と残高を按分して繰り上げ返済した場合の、3つのパターンの
効果を具体的に比較する必要があります。

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posted by 住宅ローン at 16:33 | 住宅ローンの見直し
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