金利タイプを理解しましょう

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて、変動金利型
固定期間選択型全期間固定型の3つです。

以前にも書きましたが、それぞれの特徴や注意点をキチンと
理解しましょう。

変動金利型の住宅ローンは、3つの金利タイプの中で金利変動の
影響を最もストレートに受ける商品です。

返済期間中は、適用金利が半年ごとに見直されますが、その都度
返済額の見直しが行われることはありません。

返済額の見直しが行われるのは5年ごとで、その変動幅は
それまでの返済額の1.25倍までとなっているのが一般的です。

そのために返済額の見直しが行われた後も、その額が
急増することはありません。

これは、借り手にとってよいことのようですが、実はリスクも
あります。

金利が大きく上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて
元本の返済が進まず、借入残高がなかなか減らなくなってしまう
からです。

さらに利息額が毎回の返済額を超えてしまうと、未払利息*が
発生することさえあります。

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定される
タイプの住宅ローンです。

固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、固定期間が短い
ほど適用金利が低くなります。

固定期間が終了した後は、何も手続きをとらなければ変動金利に
なるのが一般的ですが、多くの商品はその時点の金利で改めて
一定期間を固定金利にできるようになっています。

注意点は、その時点で金利が大幅に上がっていれば、
その分だけ返済額が増えてしまうことです。

これは、返済額の変動幅に上限がなく、金利の上昇がそのまま
返済額に反映されるためです。

また、このタイプは、選択した固定期間中は他の金利タイプへの
変更ができません。

市場金利が上がりはじめ、固定期間が終わった後のことが心配に
心配になっても、すぐに打つ手はありません。

金利が本格的に上昇しはじめても、他行への借り換え以外、
身動きがとれないことになります。

固定期間を選択するときは、先々の金利についても考慮し、
固定期間の長短を上手に使い分けましょう。

全期間固定型は、返済期間すべての金利が固定されるタイプです。

最初から最後まで金利が一定のタイプ、当初10年間と11年目以降
で金利が異なる段階金利のタイプがあります。

段階金利は、途中で適当金利が変更されますが2段階目の金利も
借入当初から決まっています。

ところで、完済までの金利があらかじめ決まっている
ということは、完済までの返済額もすでに確定して、借り手に
金利変動リスクがないということです。

金利の動向に一喜一憂することもなく、金利上昇時には安心感も。

今後の教育資金や老後資金の設計など、ライフプランも
立てやすいでしょう。

ただし、借入時の金利は他のタイプ(変動金利型など)に比べる
と高く設定されているため、当初に負担感があることは確かです。

この負担感は、将来の安心のための保険料といったところ
でしょう。

様々な金利タイプを組み合わせてローンを組むことも可能です。

いわゆる「金利ミックス」と呼ばれるもので、固定期間選択型と
全期間固定型を組み合わせたり、期間の異なる固定期間選択型
どうしを組み合わせるのが一般的です。

金利ミックスは、金利タイプの組み合わせ方や、組み合わせの
比率などで、金利上昇の影響の受け方に差が出るため、選択には
慎重を期しますが、「金利上昇のリスクは避けたい、でも、今の
低金利のメリットも活かしたい」という視点から、検討する人が
多くなっています。

*未払利息:金利が大幅に上昇し、毎月の「利息の支払額」が毎月
の「返済額」を超えてしまった場合、その超えた分の利息をいう。

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posted by 住宅ローン at 15:21 | 住宅ローンの基礎知識
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