フラット35を扱う金融機関の選び方

フラット35は、住宅金融支援機構と金融機関との提携商品であり、
貸付条件などの商品性は取り扱い金融機関すべてで統一されて
います。

だからといって、どの金融機関で契約しても同じというわけでは
ありません。

実は、金融機関ごとに取り扱いにかなり差があります。

一般的には金利や手数料が異なる点が一番クローズアップされて
いますので、多くの人はまずそこから考えますが、実はその
アプローチは正しくありません。

フラット35を選ぶ際の順番として最初に考えるべきことは、まず
自分が購入・建築しようとしている物件で、利用可能な金融機関は
どこかを絞り込むことです。

金融機関の規模や体力、フラット35に対する取り組み姿勢の違い、
その金融機関の成り立ちにより、扱える地域や物件が限られて
いるのです。

たとえば、全国で利用できるといっても、本当に全国すべての
地域・物件で利用可能なのは、みずほ銀行やSBIモーゲージなど、
ごく一部の金融機関だけです。

また現在20社以上あるモーゲージバンク(主にフラット35を
取り扱っている住宅ローン専門の金融機関)の多くは、特定の住宅
事業者のみでしか取り扱えなかったり、インターネットのみでしか
申し込みできないなど、銀行のように相談や申し込みができる
店舗を有しないのがほとんどです。

さらに、戸建て住宅にはほとんど必要になる「つなぎ融資」の有無
など、まずは利用可能な金融機関を絞り込むことが先決です。

その上で初めて金利や手数料などの経済的な比較に移りましょう。

同じ商品なのに金利が違うのはなぜでしょうか?

それは、金融機関ごとにコストや販売姿勢が異なるためです。

たとえば、メガバンクのように取り扱いの大きな金融機関は
コスト的に有利ですし、知名度が低く、販売拠点が限られる
モーゲージバンクのような専業であれば、戦略的に低金利に
せざるをえません。

また預金が余っているので運用しなければならない銀行は、収益性
の高い変動金利の住宅ローンを販売したいのでフラット35を
積極的に販売しないケースも多く、販売したとしても、自社の
変動金利を半分利用することを条件とした、いわゆる
「ミックスプラン」として販売しているケースが多いのです。

上記のような理由から、規模の大きな金融機関や積極的に販売
しているモーゲージバンクのような新興勢力が低金利で提供
しているのです。

また低金利である理由のもうひとつは、手数料が高い点です。

通常の銀行ローンであれば3万円から5万円くらいの手数料が、
将来の金利を先払いする意味で、2%や1.7%など、最初に数十万円
の手数料を支払うことにより、金利が低く抑えられているのです。

以上のことから、どの金融機関がお得かどうかは、金利や手数料
を含めた総返済額で比べるのが正しいといえます。

ところでフラット35のような全期間固定金利型の住宅ローンを
変動金利や10年固定金利型住宅ローンの総返済額と比較する人が
いますが、この比較はまったく意味がないことを覚えておいて
ください。

将来変動する金利をいくら想定して、損得を比較したところで
机上の空論であり、たとえ結果的に変動金利を選んだほうが得
だったとしても、それは単にラッキーだったというだけであり、
リスクを取ったことに変わりありません。

住宅ローンはリスク商品であり、そのリスクをできるだけ
減らすことが大前提だということを改めて強調しておきます。

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posted by 住宅ローン at 20:44 | フラット35
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