金利優遇は割引き幅と大幅割引き期間
両方を見て判断

現在、多くの銀行では住宅ローンの金利を割り引く、金利優遇を
行っています。

優遇幅は金利タイプによって異なりますが、優遇によって2年固定
や3年固定の金利は1%台です。

確かにこれは魅力的な水準です。

金利優遇には、1.当初期間(2年固定なら2年間)、大幅に金利を
優遇し、それ以降は優遇幅が縮小されるタイプと、2.全期間一定幅
で優遇されるタイプ、があります。

1.は当初期間終了後0.4〜0.5%程度の割引きになるのが一般的
です。

ここで知っておきたいのは、1%台の2年固定や3年固定は、1.の
当初期間終了後、優遇幅が縮小されるタイプの金利優遇を受けた
場合の金利である、ということです。

たとえば2年固定では、当初2年は1.1%が割引き、その後は0.4%が
割引きになるクーポンを利用することと同じです。

当初期間終了後は、仮に基準金利(店頭金利)が上がらなくても、
優遇幅が小さくなる分、適用される金利は高くなります。

さらに基準金利が上がれば、優遇幅の縮小分と金利上昇分のダブル
で適用金利がアップすることになります。

一方、当初固定金利期間が10年の10年固定で当初大幅優遇の
金利優遇を受けると、10年に渡って大きな割引きが受けられます。

金利優遇が当たり前になっている現在の状況では、どうしても
割引きを受けた後の適用金利ばかりに目がいきがちですが、
それでは危険です。

基準金利がいくつで、何%割引きされているのかを把握して
おかないと、将来、適用金利がどう変わるか、どの程度、返済額が
増える可能性があるかを想像することができません。

たとえば2年固定(基準金利3.00%)の場合、当初の割引きは
1.1%、4年目以降は0.4%に縮小されます。

基準金利が3.00%のままでも、「3.00%−割引き0.4%」で
適用金利は2.60%となり、当初3年間より0.7%アップします。

仮に3000万円を2年固定(適用金利1.90%)、35年返済で
借り入れると、当初2年間の毎月返済額は9万78436円ですが、
3年目に基準金利が変わらなくても、毎月の返済額は1万円以上、
年間12万円以上も負担増となります。

仮に基準金利が4%になれば、「4%−割引き0.4%」で適用金利は
3.6%となり、返済額は大きく増えます。

先の例では毎月約2万6400円、年間約32万円もの負担増です。

元の金利(基準金利)は何%なのか、また優遇幅は
どう変わるのかを把握したうえで金利タイプを選びましょう。

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posted by 住宅ローン at 16:47 | ローンのリスクコントロール
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